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CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL – VANTAGENS NA CELEBRAÇÃO SEM GARANTIA

A celebração de um contrato de locação sempre se reveste de todas as cautelas, exigindo o locador garantias do locatário, tais como; fiador com bem imóvel livre e desembaraçado, caução, seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Essas garantias, de maneira geral oneram o negócio, dificultando ou inviabilizando o negócio pretendido.

O presente artigo tem como objetivo demonstrar que o contrato de locação sem garantia possui vantagens que talvez a maioria das locadores não conheça.

Cobrança de aluguel antecipadamente

O artigo 42 da Lei do Inquilinato (Lei Federal n° 8.245/91) assegura ao LOCADOR, a possibilidade de optar pelo contrato de locação sem garantia, tendo como benefício na escolha dessa modalidade a cobrança do pagamento de aluguel e encargos até ao sexto dia do mês vincendo, ou seja de forma antecipada.

Ressalta-se que nas outras modalidades de locação que possuem qualquer garantia, especificamente aquelas previstas no art. 37 da lei do Inquilinato (caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento), é vedada a exigência antecipada de aluguel, constituindo contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário (Artigo 43, Inciso III, Lei Federal n° 8.245/1991).

Celeridade e facilidade na ação de despejo

A meu ver, o maior benefício nessa modalidade de locação é a possibilidade de lograr êxito em pedido liminar para desocupação do imóvel em caso de falta de pagamento de alugueis e acessórios pelo locatário. Para isso, basta que o locador preste caução judicial de três vezes o valor da locação, podendo ser real ou fidejussória (Artigo 64, §1º, Lei Federal n° 8.245/91), ou seja, ofertando o próprio imóvel locado ou depositando os respectivos valores em juízo.

Esta possibilidade está estampado no artigo 59, §1º, inciso IX da Lei nº 8.245/91 que, não dispondo o contrato de garantia locatícia, assegura-se ao locador na ação de despejo com fundamento na falta de pagamento do aluguel e acessórios, a concessão de liminar, sem oitiva da parte contrária, para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias.

É cabível, portanto, a concessão da liminar para desocupação do imóvel, nos casos em que se funda na falta de pagamento de alugueis, diante da cumulação dos seguintes requisitos: a) prestação de caução e; b) ausência, no contrato, das garantias, previstas no artigo 37, da Lei em questão.

Assim, é certo que o locador retomará a posse do seu imóvel mais rápido, ao invés de ter como maior garantia a cobrança de valores em atraso. É uma opção bastante interessante para quem tem como prioridade a retomada do bem e não apenas a garantia de cobrança, ademais, se a pessoa mora de aluguel e nem o aluguel paga, é bem provável que a cobrança dos valores atrasados seja infrutífera.

De qualquer forma, nada supera a análise particular de cada contrato, de forma a aferir as vantagens e desvantagens e definir qual a melhor forma de pactuar com o locatário.